Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
In seinem Urteil vom 28.02.2018 (Az: VIII ZR 157/17) hat der BGH entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzsanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.
Gegenstand des Verfahrens war die Klage eines Vermieters gegen seinen ehemaligen Mieter auf Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietwohnung. Der Mieter war der Rechtsauffassung, dass ein Vermieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur dann verlangen kann, wenn er dem Mieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.
Dieser Rechtsauffassung folgt der BGH nicht.
Der Vermieter muss dem Mieter keine Frist setzen, um ihm Gelegenheit zur Beseitigung der Schäden zu geben, sondern kann sofort Schadenersatz verlangen.
Der BGH begründet seine Rechtsauffassung damit, dass das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner gilt. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.
Etwas anderes gilt im Hinblick auf die Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Schadenersatzanspruch des Vermieter wegen unterlassener oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen erfordert in der Regel eine Nachfristsetzung.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 28.02.2018
